「小規模では無理」という誤解
人口4,159人の町から活用が始まっている。二戸市（人口22,999人）が土木学会賞を受賞した実例
Park-PFIを導入した市町村のうち最も人口が少ない北海道厚真町
4,159人
令和7年国勢調査 速報値
二戸市カダルテラス金田一（土木学会デザイン賞）の人口規模
22,999人
カフェ1軒が成立した前橋市ココルンシティ公園の面積
0.19ha
小規模自治体のPark-PFI成功パターン
6類型
Park-PFI（公募設置管理制度）を検討する自治体の多くが、早い段階で「うちは規模が小さすぎる」と判断してしまう。その根拠として挙げられるのは「民間事業者が来ない」「採算が合わない」「大規模公園にしか向かない」といった認識だ。
しかしこの認識は、実績データによって覆されている。
令和8年3月31日時点で全国203公園でPark-PFIが活用済みである。この表には、北海道厚真町の大沼フィッシングパーク（大沼野営場）、山梨県富士川町の大法師公園、北海道芽室町の芽室公園、沖縄県与那原町の与那古浜公園、神奈川県湯河原町の万葉公園、岩手県二戸市の金田一近隣公園が載っている。この6つの市町村の人口は、厚真町4,159人、富士川町13,186人、芽室町17,242人、与那原町19,267人、湯河原町21,671人、二戸市22,999人である。「Park-PFIは大都市のための制度」という認識は、この6件だけでも成り立たない。
さらに、人口 約2.3万人 という岩手県二戸市の事例は、小規模自治体でのPark-PFI成功の象徴的な実例だ。カダルテラス金田一は2022年3月に開業し、土木学会デザイン賞2023年優秀賞を受賞している。
本記事では、小規模自治体がPark-PFIを成立させるための戦略（成功の類型、面積要件の実態、地元企業が代表企業になれる公募設計）を詳しく解説する。
小規模成功の6類型
地域資源型・課題解決型・グランピング型・立体化型・パッケージ型・まちづくり会社型の特徴と前提条件
小規模自治体でPark-PFIが成功する案件には、共通するパターンがある。実績事例を分析すると、以下の 6類型 に集約できる。
類型1：地域資源型
定義: 地域固有の資源（温泉・自然景観・歴史遺産等）を収益の柱に据え、その稀少性で民間事業者を引き込む類型。
代表事例: 岩手県二戸市・カダルテラス金田一
二戸市は人口22,999人、令和7年国勢調査の速報値、近隣公園（標準的な2ha規模）での事業だ。地元出資の第三セクター型まちづくり会社「カダルミライ」＋SPC（特別目的会社）が代表企業を担い、老朽化した市営温浴施設の建替えとPark-PFIを一体的に実施した。温泉・サウナ・宿泊・レストラン・屋内プールという業態構成は、温泉という 地域資源 を核にした収益モデルだ。
この類型の成立条件は「替えの利かない地域資源がある」こと。温泉や文化財に隣接する公園は、替えの利かない集客力を持つ。大手事業者が全国展開型の施設を設置しなくても、地域資源を目的に顧客が集まる。
類型2：課題解決型
定義: 飲食店・カフェといった収益施設ではなく、社会インフラ（保育所・障害者施設・医療施設等）を「収益施設」として位置づける類型。
代表事例: 青森県むつ市・柳町児童公園
街区公園クラスの小さな公園に認可保育所を整備し、待機児童対策と公園再生を一体的に解決した事例だ。保育所を運営する法人が事業者となり、公園施設の設置管理許可を得て保育所を建設・運営する。
この類型の最大の強みは「集客力に依存しない」点だ。飲食店は立地条件が悪ければ採算が取れないが、保育所・福祉施設は 制度的な需要 に支えられるため、集客力が低い地方都市でも成立しやすい。
Park-PFIで「飲食業態しか想定していない」という自治体は、この類型の可能性を見落としている可能性がある。
類型3：グランピング型
定義: 少ない初期投資で高単価を実現できるグランピング（体験型宿泊）を業態とする類型。
代表事例: 青森県むつ市・PARK DAIKANYAMA
人口49,699人のむつ市の事例では、地元の不動産事業者「むつ不動産取引センター」が認定計画提出者となり、代官山公園で宿泊・飲食・カフェ・ドッグランの運営を2022年4月に始めた。同社は「本州最北端 青森県むつ市 代官山公園内にあるグランピング施設」と紹介している。
グランピングの特徴は初期投資が小さいことだ。本格的な建築物ではなくトレーラーハウスや グランピングテントを活用することで、投資回収期間を短くできる。農林地・海浜に隣接する公園でも「非日常体験」の付加価値を出しやすい。
類型4：立体化型
定義: 狭小な敷地面積を重層化（複数階建て）することで収益性を高める類型。
代表事例: 大分県別府市・春木川パーク
面積 約0.92ha という1ha未満の狭小地を対象に、1階をスーパー、2階を人工芝グラウンド＋カフェという 西日本初の立体都市公園 として整備した事例だ。代表企業は地元企業を中心とした4社によるSPC「ミネルバ株式会社」。事業者の計画では、市に納付する使用料等が年間約1,400万円程度と見込まれている。
面積が小さくて「採算が合わない」と判断される公園でも、立体化によって収益床面積を拡大できる。この類型は市街地の狭小公園に特に有効だ。
類型5：上位事業連動型
定義: 公園単体で採算を組まず、周辺で動いている大きな事業の一部として公園を設計する類型。
代表事例: 群馬県前橋市・ココルンシティ公園
約0.19haの街区公園に、コミュニティスペースを併設したカフェ1軒を入れた。事業費4,100万円、20年、事業者は特定非営利活動法人 三和会。日赤跡地の生涯活躍のまち（CCRC）事業で新設される公園として設計し、公募条件に「まちづくり団体（ココルンサークルまえばし）との連携」を書き込んだ。
市は当初、全国チェーンにサウンディングして事業規模等から参画は困難との回答を受けており、地元へ切り替えて決めている。カフェ1軒が成り立ったのは、公園が単独で採算を取れたからではなく、周りに人の流れを作る事業が既にあったから。公園の面積より先に、周辺で何が動いているかを見る。
類型6：まちづくり会社型
定義: 地元出資のSPC（特別目的会社）またはまちづくり会社が代表企業を担い、地域内でお金が循環する構造を設計する類型。
代表事例: 岩手県二戸市・カダルテラス金田一（類型1との重複）
カダルテラス金田一の事例は類型1（地域資源型）と同時にこの類型6にも該当する。「カダルミライ」という地元出資の第三セクター型まちづくり会社が代表企業として事業を主導することで、大手外資系企業に運営が流出するリスクを回避し、地域内の雇用・収益の循環を実現した。
この類型の成立条件は、地域内に「まちづくり会社」または「SPCを設立できる主体」が存在すること。商工会議所・農協・信用金庫・地元企業が出資するまちづくり会社が設立されていれば、その主体を核としてSPC組成が可能だ。
面積要件の実態
0.19haでカフェ1軒が成立した前橋市ココルンシティ公園。0.92haでも成立した別府市春木川パーク
「うちの公園は面積が小さすぎて補助対象外」という誤解も多い。実際の面積要件を確認する。
国の補助対象になる面積要件
Park-PFIの収益施設（公募対象公園施設）の設置が認められる公園の種類・面積に特段の下限はない。都市公園法の適用を受ける「都市公園」であれば、理論上は街区公園（標準0.25ha）からでも対象となる。
国の社会資本整備総合交付金（特定公園施設の整備費補助）についても、公園の面積規模による一律の下限は設定されていない。事業の内容・必要性・効果が審査される仕組みだ。
前橋市のココルンシティ公園（ 約0.19ha ）は、この要件を実証的に示している。街区公園の標準規模（0.25ha）を下回る面積で、Park-PFIと特定公園施設の整備が成立している。
別府市の春木川パーク（ 約0.92ha ）も1ha未満での国の補助対象事業として成立しており、「面積1ha以上でないと補助を受けられない」という認識は誤りであることが確認できる。
建ぺい率特例の面積的な観点
この上乗せの10%は、休養施設等と合わせての10%である。それぞれに10%が付くわけではない。すでに休養施設や運動施設で建蔽率が12%に達している公園には、Park-PFI で便益施設を新設できない（ガイドライン 2.3）。
Park-PFI認定を受けると公募対象公園施設について建ぺい率が最大12%まで活用できるが、この特例が実質的にどれほどの床面積を生み出すかは公園面積に依存する。
例えば0.25ha（2,500m²）の公園の場合、12%の建ぺい率では最大300m²の建築床面積となる。カフェや小売店であれば十分な規模だが、宿泊施設には小さい。一方、1ha（10,000m²）の公園であれば最大1,200m²となり、複合業態が成立しやすい。
面積が小さい場合は、類型4（立体化型）を採用することで、建ぺい率制限の中でも収益床面積を拡大できる。
地元企業が代表企業になれる設計
評価項目②の配点設計と、地元企業SPCの組成方法
「大手が代表でないと応募できない」「地元企業だけでは実績不足」という認識も誤解だ。評価基準の設計次第で、地元企業が代表企業として公募に挑める環境を作ることができる。
評価項目②「地元企業の参画状況」の戦略的活用
国交省ガイドラインの評価項目②は「事業実施体制」であり、その中に 「地元企業の参画状況」 が含まれている。この項目の配点を厚くすることで、地元企業参画のインセンティブを高めることができる。
むつ市・二戸市・別府市の全小規模事例において、代表企業は地元企業またはSPCだ。全国大手が代表を取っていない。これは偶然ではなく、公募設計がそのような結果を生むように設計されていたからでもある。
コンソーシアム型SPC組成の設計
地元企業が代表企業を担う場合、「経験・実績の不足」という弱点を補うためにコンソーシアム（共同事業体）の組成が有効だ。
典型的なコンソーシアム構成として、以下のパターンが機能する。
| 役割 | 担当企業の属性 | 提供するもの |
|---|---|---|
| 代表企業 | 地元まちづくり会社/商工会議所/地元建設業者 | 地域連携・信頼性・地元ネットワーク |
| 施設設計・建設 | 地元建設会社/設計事務所 | 設計・施工実績 |
| 運営ノウハウ | 飲食チェーン/温浴施設運営者 | 収益施設の運営実績 |
| 資金調達 | 地元金融機関/信用金庫 | 財務健全性・資金調達能力 |
このように、地元企業が代表を担い、運営ノウハウは外部から補強するという「混成型」の座組は、評価項目②（地元企業参画）で高い評価を得やすく、かつ事業の持続性も高い。
開成山公園では大和リースが代表という大型案件のパターンとは異なり、小規模案件では地元企業が代表を担う「逆のパターン」が自然に生まれやすい。
参加資格の設計
公募設置等指針の参加資格（第10号）において、過度に高い実績要件を設定することは地元企業の参入を阻害する。実績要件の設定では「過去5年以内に公園施設の運営実績がある」という条件よりも、「公園に類する施設の運営実績がある」という幅広い設定が地元企業にとっての参入可能性を広げる。
大手が来ない案件の狙い方
大手コンサル・大手事業者が参入しにくい案件の条件と、その隙間に入る方法
出典を示していない収支試算の単価・金額は、説明用に仮定した数値であり、統計に基づく相場ではない。事業計画を作る際は、対象施設の状態や立地、事業内容に応じた見積もりと実績を用いる。出典を示した統計や事例の金額は、この仮定とは区別して参照する。
大手コンサルや大手事業者にとって参入しにくい案件には、地元企業や小規模専門コンサルにとってのチャンスが存在する。
大手が参入しにくい条件
以下の条件が重なる案件は、大手の参入意欲が下がる傾向がある。
- 事業規模が小さい: 委託費が500万円未満、または収益施設の売上規模が小さい案件は大手の費用対効果が悪い
- 地方・郡部に立地: 出張コストが高く、地域ネットワークの欠如が競争上の弱点になる
- 地元企業優遇の設計: 評価基準に地元企業参画の加点が設けられている場合、地元ネットワークを持つ事業者が圧倒的に有利
- サウンディング参加にインセンティブ: サウンディングに参加した事業者への加点制度がある場合、早期から関与した地元事業者が有利
これらの条件は、自治体が意図的に設計することで「小規模案件＝地元が主役」という構造を作り出せる。
小規模自治体が得意とすべき領域
- 人口5万人未満の地方都市・町村: 大手コンサルの関心が薄く、PPP専門の中小コンサルや地元コンサルが競争上有利
- 地域固有の観光資源に隣接する公園: ブランディングに地域性が必要なため、地元の知見が価値を持つ
- 課題解決型の業態（保育・福祉）: 地域の社会的課題を熟知している事業者が有利
小規模自治体向けの支援制度
国の検討調査支援・社会資本整備総合交付金の活用方法
小規模自治体がPark-PFIを進める際に活用できる支援制度を整理する。
社会資本整備総合交付金
特定公園施設（園路・広場・ベンチ等）の整備費に対して国が補助する制度。事業の採択基準があるため、国交省地方整備局との事前相談が重要だ。
国の検討調査支援
サウンディングや導入可能性調査の費用の一部を国が支援する制度。小規模自治体にとって、調査業者への委託費（500万〜2,000万円）は大きな負担となるため、この支援制度の活用は検討価値が高い。
詳細な手続き・申請要件については、国交省都市局のPark-PFI関連情報ページまたは管轄の国土交通省地方整備局に問い合わせることを推奨する。
都市開発資金（賑わい増進事業資金）
地方公共団体が民間事業者に事業資金を貸し付ける際、国が1/2を有利子貸付する制度。事業規模が小さい案件では、この制度のメリットが相対的に大きい。
Park-PFIが成立しない場合の代替手法
可能性調査を経て「現時点ではPark-PFIは難しい」と判断された場合も、公園活用の選択肢はある。
段階的アプローチ: まず小規模なサウンディングを実施し、民間の関心を確認する。関心が薄い場合は、公園の環境改善や集客力向上に先行投資し、2〜3年後に再度可能性調査を実施するという段階的な戦略も有効だ。
指定管理者制度との組み合わせ: Park-PFIが難しい場合でも、指定管理者制度を活用して民間事業者に公園管理を委ねることで、民間活力を一定程度活用できる。将来的なPark-PFI移行の前段階として位置づけることも可能だ。
スモールコンセッションの検討: 公園内に都市公園法の適用を受けない施設（旧公民館や廃校教室等）がある場合は、スモールコンセッションとして別途事業化する選択肢もある。スモールコンセッションとは？も参照されたい。
「規模が小さいからPark-PFIは無理」という判断を下す前に、その判断の前提条件を一つひとつ確認してほしい。民間が来ない理由は「規模」なのか、「立地条件」なのか、「公募設計」なのか。問いを分解することで、解決可能な問題が見えてくることが多い。
Park-PFIの前提条件の整理と、小規模自治体に適した事業設計の方法については、ISVDに相談されたい。
Park-PFI活用事例【全国203公園】
二戸市・別府市・むつ市など小規模成功事例を含む全国事例解説
Park-PFIサウンディング実践ガイド
民間参入意欲を引き出す3段階サウンディングの設計と進め方
次にやること
Park-PFIの導入を検討する際は、公園の条件と利用状況、民間事業者の意向を確認する。
| 順 | 確認・検討すること | 担当・相談先 |
|---|---|---|
| 1 | 公園の敷地面積と既存施設の建築面積を確認する。休養施設や運動施設を含め、建蔽率の現況を把握する | 公園担当 |
| 2 | 条例で定める建蔽率と適用できる特例を確認する。既存施設の建築面積と照合し、新たな施設を設けられるかを判断する | 公園担当 |
| 3 | 来園者数と利用状況を調べる。平日・休日や季節による違いを確認し、需要の見込みを検討する | 現地調査、既存の調査資料 |
| 4 | 条件の近い公園の使用料の実績を確認する。面積や立地、施設の用途などの違いも比較する | 先行自治体、公表資料 |
| 5 | 調査結果と活用方針を示して民間事業者の意見を聞く。参入意向と、事業が成立するために必要な条件を確認する | サウンディング |
新たな施設を設けられるかどうかは、既存施設の建築面積と条例の規定を確認して判断する。増築の余地がない場合も、既存施設の活用や別の事業手法を含めて検討する。
