LABV（Local Asset Backed Vehicle）完全ガイド — 自治体土地現物出資LLCでPark-PFI公募を待たずに提案する方法

LABV（Local Asset Backed Vehicle）とは、自治体が土地などの公有資産を現物出資し、民間が資金・ノウハウを拠出して設立する、LLC（有限責任事業体）型の官民共同事業体である。英国の都市再生分野で2000年代以降に活用が広がった官民連携スキームの一種であり、PFIや通常の売却・定期借地とは異なる「資産の共同保有に基づく長期パートナーシップ」として位置づけられる。

日本における本格的な事例の蓄積は緒に就いたばかりであり、今後の動向が待たれる段階である。本記事では、LABVの基本構造と日本のPPP/PFIスキームとの関係、想定される適用対象、そして実装上のハードルを慎重に整理する。

基本構造

LABVの基本構造は、概ね次のように描かれることが多い。

ここでのポイントは、自治体が「売却せず」「貸すだけでもなく」、資産を事業体に拠出してパートナーとなるという点である。短期的な売却収入や賃料収入ではなく、長期的な事業収益のシェアとまちづくりへの関与を重視するスキームと言える。

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LABVの位置づけを理解するうえで、既存の代表的なPPP/PFI手法との関係を整理しておく。

大きな違いは三つある。第一に「事業体の性格」である。従来型PFIやコンセッションがSPCを受け皿として設計されるのに対し、LABVは有限責任の共同事業体（LLC）として相対的に軽い器で組成される点に特徴がある。第二に「資産の扱い」である。公共側は売却でも単純な貸与でもなく、資産自体を事業体に寄せることで長期的な共同オーナーとなる。第三に「起案の主導」である。日本のPPP/PFIの多くが自治体主導の公募を前提にしているのに対し、LABVは後述する民間提案制度と組み合わせることで、公募を待たずに民側から起案する余地が生まれる点が実務的に重要である。

SPCとLLCの関係

「SPCかLLCか」は論点そのものではない。SPCは「特別目的会社」という概念であり、株式会社・合同会社（LLC）のいずれでも組成できる。LABVの文脈で強調される「LLC」は、 ガバナンスの柔軟性・設立コスト・連鎖的な複数案件への適用のしやすさ といった観点での議論である。個別案件でどちらを選ぶかは、事業規模・資金調達手段・関与するステークホルダーの数などによって変わる。

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民間提案制度との併用

日本では2011年のPFI法改正時に民間提案制度が導入され、民間事業者が自治体に対してPFI事業の実施を提案できる仕組みが整えられた。これにより、公募の実施時期を待たずに民側が公共資産活用の構想を起案し、自治体の検討プロセスに乗せる経路が開かれている。

LABVが日本で持ちうる最大の実務的な意味は、この 民間提案制度と組み合わせることで「公募を待たない起案」が可能になる 点にある。たとえばPark-PFIは都市公園法に基づく公募制度を前提とするため、自治体側の公募を待つ必要がある。これに対し、LABV型の共同事業体を組成する構想を民間側が先行して準備し、民間提案として自治体に提示する経路は、現行制度の枠内でも検討に値する。

ただし、提案が受理されたとしても、事業化までには地方自治法上の議会議決事項や、財産管理・出資に関する手続き、監査対応など多くの段階を踏む必要がある。民間提案は「公募を飛ばす魔法」ではなく、「公募待ちの長い列に並ばず別の入口から検討を始める」くらいの理解が実態に近い。

会社法上のLLC組成

LLC（日本では合同会社）は会社法に基づく会社形態の一種であり、株式会社と比べて定款自治の自由度が高く、設立コストも抑えられる特徴がある。官民共同事業体として合同会社を用いる場合、ガバナンス設計は定款で柔軟に定められる一方、対外的な信用や金融機関調達の観点で株式会社形態が選ばれるケースもあり、どちらが望ましいかは個別判断となる。

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LABVは、従来のPark-PFIやスモールコンセッションでは射程に収めにくい案件領域に対して、追加的な選択肢を提供しうる。日本で実装を構想する場合、想定される主な対象は次のとおりである。

1. 都市公園

Park-PFIでは都市公園法に基づく公募対象公園施設の整備が中心となるため、公園全体の複合的な再整備や周辺の公有地・道路空間との一体的開発には制約が残る。LABV型のスキームでは、公園区域と隣接する遊休公有地を束ねて共同事業体に拠出するような構成が理論上は検討可能である。ただし都市公園法の制約は独自に存在するため、個別法との整合性の検討は必須となる。

2. 遊休公有地

駅前再開発・臨海部の遊休地・旧市営住宅跡地・合併により空いた旧庁舎敷地など、用途地域や規模の制約から単発の売却では十分な価値を引き出しにくい土地は多い。こうした土地は、地元事業者・デベロッパー・金融機関が参画する共同事業体の拠出資産として検討される余地がある。

3. 廃校

少子化により生じる廃校は、単発の売却・貸付では解決しにくい案件が多い。校舎を残しつつ土地を共同事業体に拠出し、教育・福祉・地域活性化・観光など複数用途を束ねた事業体として運営する構想は、LABVの思想との親和性が高い領域である。

4. 空き庁舎・公共施設

合併・統廃合により生じた空き庁舎や旧支所は、単独で再生することが難しい場合がある。周辺資産とまとめて共同事業体に拠出する、あるいは同一自治体内の複数空き施設をまとめてポートフォリオとして扱うアプローチは、LABVの本質である「連鎖的開発」と親和する。

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英国では、地方公共団体が主導する都市再生のためのUrban Regeneration Vehicle（URV）という概念の下で、自治体と民間ディベロッパーが共同でJVを組成する実践が2000年代から積み重ねられてきた（最新の政策情報は英国政府ポータル参照）。LABVはこの系譜に位置づけられるスキームである。

英国では2000年代以降、複数の地方自治体で類似スキームの実践があり、タウンセンターの再開発などにおいて自治体が土地資産を、民間パートナーが資金・開発能力を拠出する構造が各種の二次資料で紹介されてきた。個別事例の最新動向については各自治体の公式サイトを参照されたい（例: クロイドン区議会）。

英国事例を日本の文脈に引き写す際には、土地所有制度・地方自治体の権限・会計制度・会社法制のすべてが異なることに留意する必要がある。細部の数値（開発費総額・期間・収益率など）を無条件に引用するのは避け、あくまで「考え方」「ガバナンス設計のパターン」を参照する姿勢が安全である。

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日本でLABV型のスキームを組成するにあたっては、越えるべき実務ハードルが複数存在する。ここでは断定ではなく「論点の見取り図」として整理する。

1. 現物出資の評価と議会承認

公有財産を事業体に現物出資する行為は、地方自治法・財産管理条例上の重要な意思決定であり、議会議決を要する場面が多い。現物出資の価額評価、評価方法の客観性、住民への説明責任など、通常の売却・貸付以上に丁寧な手続きが求められる。

2. 会計・監査対応

自治体が出資する第三セクターや共同事業体は、過去に経営破綻や財政負担の顕在化といった反省があり、総務省からの第三セクター等の経営健全化等に関する指針が累次示されてきた経緯がある。LABV型スキームも、こうしたガバナンス基準の延長線上で設計する必要があり、自治体の連結財務や債務保証の有無、損失補償の扱いなどが慎重に検討されなければならない。

3. リスク分担とガバナンス

共同事業体の取締役構成、重要事項の決定権、公民の拒否権の範囲、利益相反の回避、撤退時の手続きなど、ガバナンス設計は極めて繊細である。民間主導に偏れば公共性が損なわれ、公共主導に偏れば民間の事業意欲と機動力が削がれる。LABVの生命線は、このバランスを定款・株主間契約・個別事業契約で緻密に設計することにある。

4. 期間と出口戦略

長期の共同事業体である以上、出資者の交代・事業承継・事業終了時の資産処理などを事前に設計しておく必要がある。「入口は良いが出口がない」スキームは、自治体のリスクテイクとしては成立しない。

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LABVを単発案件の手法としてのみ捉えるのではなく、 複数案件をポートフォリオとして束ねる上位レイヤーのスキーム として位置づけることで、日本の公共資産活用の議論に新しい軸を持ち込める可能性がある、という論点がある。ここではその可能性と残された論点を整理する。

ポートフォリオとしての公共資産

多くの自治体は、遊休公有地・廃校・空き庁舎・未活用の公園用地などを、 別々の担当課が別々の手続きで処分・活用 している。結果として、単体では経済規模が足りず民間参入が起きにくい案件が、機能別・部局別に塩漬けされていく構造が残る。

LABV型の共同事業体は、理論上、こうした案件を 時間をかけて一つずつ拠出していくことでポートフォリオ化 できる。単体では採算性が厳しい案件も、複数を束ねることで民間事業者・金融機関にとっての投資対象として成立する可能性がある。これは、アクションプラン令和6年改定版でも強調される「分野横断型・広域型PPP/PFIの形成促進」という方向性とも整合する。

地銀・地方系金融機関との親和性

もう一つの論点は、 地銀や地方系金融機関との親和性 である。LABV型の共同事業体は、エクイティの一部を地元金融機関が保有する設計にすることで、地域内での資金循環と長期的な関与を組み込みやすい。不動産証券化や地域ファンドの組成実績がある金融機関であれば、LABVのような長期スキームに対する理解も得やすいと考えられる。

もちろん、これは「理論上の親和性」であり、実際に成立するかは個別案件のキャッシュフロー・担保構造・監督当局との関係によって左右される。

「できる／できない」ではなく「どう設計するか」

LABVに関する日本の議論は、しばしば「前例がない」「法的根拠が曖昧」という理由で止まりがちである。しかし、本記事で整理したとおり、LABVは特定の単一法に支えられたスキームではなく、 既存の複数制度（民間提案制度・会社法・地方自治法・公有財産管理等）を束ねて設計される運用上の構造 である。

したがって問うべきは「できるかできないか」ではなく、「どの案件で、どの出資構造・ガバナンス設計・出口戦略を組めば成立するか」である。この問いに答えるためには、自治体・民間事業者・金融機関・専門家が同じテーブルで議論する中立的な場が必要である。

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Park-PFI／スモールコンセッションに並ぶ第3の選択肢

現時点でLABVを「定着したスキーム」と呼ぶのは時期尚早である。しかし、Park-PFI・スモールコンセッション・従来型PFIだけでは解けない複合的・連鎖的な案件領域が存在することも明らかであり、その空白を埋める選択肢としてLABVは検討に値する。

自治体側が今から準備できること

LABV型のスキームを未来の選択肢として残しておくために、自治体側が今から準備できることは多い。

1. 民間提案制度の受付体制の整備 — 提案を受け付けても動かない運用になっていないか点検する
2. 遊休公有地の棚卸しとカテゴリ化 — 単発の処分ではなく、ポートフォリオ視点で整理する
3. 共同事業体・現物出資に関する内部研修 — 法務・財政・議会対応の三者で共通理解を作る
4. 地域金融機関との対話 — 長期スキームの担い手候補との関係構築を先行させる

今後の動向

LABVは日本では事例が極めて限定的であり、今後の蓄積が待たれる段階である。本記事も、現時点での情報と公開された議論を手がかりにした暫定的な見取り図にすぎない。新しい事例や制度動向があれば、随時更新していきたい。

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参考文献

PPP/PFI推進アクションプラン（令和6年改定版） (2024)

民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（PFI法） (1999)

第三セクター等の経営健全化等に関する指針 (2014)

都市公園法運用指針 (2023)