久屋大通公園 Hisaya-odori Park — 日本最大級 Park-PFI と独立採算型スキームの構造
名古屋市中区の久屋大通公園は 2020 年 9 月に「Hisaya-odori Park」として供用開始した Park-PFI（公募設置管理制度）の代表事案である。三井不動産が 20 年契約で 54,122 ㎡ を運営し、名古屋市の公費負担ゼロ（独立採算型）で商業施設 35 店舗と公共整備を両立させた構造を解説する。
ざっくり言うと
- 久屋大通公園 Hisaya-odori Park は 2020 年 9 月 18 日に供用開始、敷地約 54,122 ㎡ の大規模 Park-PFI 事業
- 三井不動産を代表とするグループが 20 年契約（2018 年 3 月 - 2038 年 2 月末）で認定計画提出者に選定、独立採算型で名古屋市の公費支出ゼロ
- 特定公園施設（芝生広場 + 全長 80m 水盤 + 樹木新植）と収益施設（商業 35 店舗 24 棟）を一体整備した都心 Park-PFI の到達点
事業の概要
供用開始日・事業者・契約期間・対象範囲・敷地面積の一次資料検証情報
対象面積
約54,122㎡
北+テレビ塔エリア
事業期間
20年
2018-2038年
供用開始
2020年9月
RAYARD Hisaya-odori Park
久屋大通公園は名古屋市中区丸の内三丁目・錦三丁目の都心中枢に位置する都市公園である。2020 年 9 月 18 日に「Hisaya-odori Park」として大規模な再整備を経て供用開始し、対象範囲は北エリア + テレビ塔エリアの合計約 54,122 ㎡にのぼる。事業スキームはPark-PFI（公募設置管理制度、平成 29 年 6 月都市公園法改正で創設）を採用し、認定計画提出者は三井不動産株式会社を代表構成団体とし、大成建設・日建設計・岩間造園を構成団体とするグループが務める。Park-PFI 事案として日本最大級の規模である（2020 年時点）。
事業期間は 2018 年 3 月の基本協定締結から 2038 年 2 月末までの概ね 20 年間で、施設整備費・運営費のいずれも民間事業者が負担する独立採算型である。供用開始からは商業施設「RAYARD Hisaya-odori Park」として、約 35 店舗が 24 棟の建物に配置されている。
独立採算型スキームの構造
民間事業者が施設整備 + 運営費を負担、名古屋市の公費支出ゼロで特定公園施設が整備された仕組み
Park-PFI の事業スキームは大きく 3 パターンに分類できる。第一は名古屋市のように民間事業者が施設整備費と運営費を全額負担し商業収益で回収する独立採算型、第二は自治体が施設整備費を負担し民間事業者は運営費のみ負担するサービス対価型、第三は両者が折半する混合型である。
久屋大通公園は徹底した独立採算型で設計されている。名古屋市の公費支出は施設整備・運営いずれもゼロで、特定公園施設（芝生広場や水盤といった一般利用者向けの公共整備部分）の費用も商業施設の収益で賄う構造をとる。この構造は事業者にとって 20 年間の商業収益の予測が事業計画の生命線になることを意味し、都心中枢という集客ポテンシャルの高い立地でしか成立しない前提を持つ。
特定公園施設と便益施設の一体整備
芝生広場 + 水盤 + 樹木新植の公共整備と商業 35 店舗の便益施設が一体化した設計
Park-PFI 制度では便益施設（収益を生む商業施設）と特定公園施設（無償利用可能な公共整備）をセットで整備することが制度趣旨である。久屋大通公園で整備された施設は以下のとおりである。
| 区分 | 内容 | 費用負担 |
|---|---|---|
| 特定公園施設（公共整備） | 多目的芝生広場 / 全長 80m 水盤 / 樹木新植 | 事業者（商業収益で回収） |
| 便益施設（収益施設） | 商業施設 約 35 店舗・24 棟 | 事業者 |
| 名古屋市の公費支出 | なし（独立採算型） | ― |
芝生広場は平時のピクニック利用に加え、大規模イベント時の会場としても機能する。商業施設と特定公園施設は動線設計上一体化しており、公園の立寄り時に店舗を利用し、店舗の来訪者が公園を回遊する双方向の回遊性を意図した設計である。
事業選定プロセス
2017 年公募開始から 2018 年 2 月の三井不動産グループ選定、2020 年 9 月供用開始までの 3 年サイクル
事業選定は 2017 年に公募が開始され、2 グループが提案書を提出、2018 年 2 月に三井不動産グループが選定された。選定から供用開始まで約 2 年 7 ヶ月、公募開始から 3 年半のサイクルで大規模 Park-PFI 事業を実現した。この期間には施設整備工事・商業テナントの誘致・開業準備が並行して進められる。
Park-PFI 制度活用の標準的な公募サイクル（国土交通省手引きの想定）は公募開始から供用開始まで 2-3 年であり、久屋大通公園はこれをやや超える 3 年半で完走した。大規模事案（5 万 ㎡ 超）ではこの長期化は通常想定範囲内である。
他自治体への示唆
独立採算型 Park-PFI の前提条件と地方都市が模倣する際の制約
久屋大通公園を模倣する自治体が押さえるべきポイントは 3 つある。
第一に、独立採算型 Park-PFI は都心中枢立地でしか成立しない。人口 30 万人未満の地方都市の公園で独立採算型を採用しようとすると商業収益予測が事業採算に届かず、事業者が応募を見送るか選定後に撤退リスクを抱える。地方都市では指定管理者制度との併用やサービス対価型・混合型が現実的である。
第二に、契約 20 年は Park-PFI 制度上の最大（2020 年時点）であるが、自治体の政策変更や財政変動を事業期間中に反映しづらい硬直性を持つ。
第三に、特定公園施設の設計思想が 20 年間の公園の質を決める。久屋大通公園では芝生広場と水盤という汎用性の高い施設が選ばれた。特定公園施設の陳腐化を防ぐには汎用性 + イベント適応性を公募設置等指針で明示的に求める必要がある。
Park-PFI 完全ガイド
公募設置管理制度の仕組み・手続き・事例を網羅的に解説
Park-PFI vs 指定管理者制度 徹底比較
2 制度の違い・使い分け・併用パターンを解説
国土交通省 Park-PFI 活用ガイドライン（令和 7 年 5 月改正版）
制度活用の一次資料アーカイブ